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Jurisprudencia Residencial Veredas das Gerais - Nova Lima

Número do processo: 2.0000.00.474246-1/000(1)

Relator: SELMA MARQUES

Relator do Acordão: Não informado

Data do Julgamento: 02/03/2005

Data da Publicação: 12/03/2005

 

Inteiro Teor:

 

EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA - RITO SUMÁRIO - ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS - CONDOMÍNIO FECHADO - DESPESAS COMUNS - TAXA DE MANUTENÇÃO - DIREITO DE ASSOCIAÇÃO - UTILIZAÇÃO DE SERVIÇOS - RATEIO DE DESPESAS - CONTRATO - OBSERVÂNCIA OBRIGATÓRIA.

 

Uma vez instituído o denominado "condomínio fechado" com a preocupação de preservar o loteamento a ele pertencente e a qualidade de vida dos proprietários, o adquirente de lote está obrigado ao pagamento de sua quota nas respectivas despesas, inexistindo nulidade na cláusula contratual que prevê sua obrigatória participação na associação de moradores constituída com a finalidade de administrar o condomínio.

Legitima, portanto, se afigura a criação de uma associação formada pelos proprietários dos imóveis situados no "condomínio fechado", a quem competirá a cobrança da taxa de manutenção dos proprietários de lotes, que, por não possuirem a faculdade de se desvincular dos benefícios e vantagens auferidos, dela não podem se dissociar, sem que isto importe em afronta aos princípios constitucionais previstos nos incisos II e XVII do art. 5º da Lei Maior, ou mesmo aos artigos 524 e 526 do CC/1916.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 474.246-1, da Comarca de NOVA LIMA, sendo Apelante (s): MARIA JOSÉ PESSOA e Apelado (a) (os) (as): ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL VEREDAS DAS GERAES,

ACORDA, em Turma, a Terceira Câmara Civil do Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais, NEGAR PROVIMENTO.

Presidiu o julgamento a Juíza TERESA CRISTINA DA CUNHA PEIXOTO (Vogal) e dele participaram os Juízes SELMA MARQUES (Relatora) e AFRÂNIO VILELA (Revisor).

Belo Horizonte, 02 de março de 2005.

JUÍZA SELMA MARQUES

Relatora

JUIZ AFRÂNIO VILELA

Revisor

V O T O S

A SRª JUÍZA SELMA MARQUES:

Trata-se de apelação interposta contra a r. sentença proferida nos autos da ação de cobrança, de rito sumário, que a Associação dos Proprietários do Residencial Veredas das Geraes move contra Maria José Pessoa, a qual julgou procedente o pedido, para condenar a ré ao pagamento de R$2.604,38, corrigidos desde o ajuizamento da ação pela tabela da Corregedoria de Justiça do TJMG, acrescidos de juros de mora de 0,5% ao mês, bem como as parcelas vencidas no curso da ação e as subseqüentes, também com correção e juros.

Opostos embargos de declaração pela Associação dos Proprietários do Residencial Veredas das Geraes, foram estes parcialmente acolhidos, às f. 114, para alterar o dispositivo da sentença no tocante aos juros, os quais deverão ser os ajustados pelas partes no contrato, ou seja, 1% (um por cento) ao mês.

Busca a apelante a reforma da r. sentença, alegando, em síntese, que esta não pode prosperar, uma vez que, ao afastar a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido deixou de considerar que o foco da demanda não é a validade ou não de cláusulas contratuais, mas a constituição do chamado condomínio fechado, condomínio horizontal, atinente e incidente sobre direito real. No mérito, insiste que a r. sentença feriu os princípios constitucionais assegurados nos incisos II e XVII do art. 5º da Lei Maior, pois ninguém pode ser compelido a manter-se perpetuamente ligado a uma entidade. Afirma ter sido o empreendimento Veredas das Geraes aprovado junto à Prefeitura de Nova Lima sob a forma de loteamento, estando subordinado, portanto, à Lei 6.766/79, cujo art. 5º prevê que são considerados urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, esgoto, energia elétrica e rede telefônica, os quais, por força do disposto no art. 22, desde o registro do loteamento passam ao domínio do Município; à Lei de Uso e Ocupação do Solo do Município; e, à Lei Orgânica de Nova Lima, a qual em seu art. 23 veda a formação dos chamados condomínios fechados. Argumenta que o Município, para a manutenção dos equipamentos públicos sob seu domínio, cobra-lhe o IPTU, verificando-se a ocorrência de bitributação na cobrança de taxa pela associação recorrida. Discorre sobre a competência do município para regular a matéria em questão, com base no art. 30 da CF/88, concluindo ter a r. decisão monocrática negado vigência ao art. 23 da LOM. Aduz que não adquiriu cotas de uma pretensa associação, prestando-se os contratos celebrados à aquisição de lotes, tendo sido compelida a participar da associação, em afronta aos artigos 524 e 526 do CC/1916. Pugna pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor na espécie, mormente os artigos 47 e 51, uma vez que o contrato firmado é de adesão.

Conheço do recurso, presentes seus pressupostos de admissibilidade.

Deixo de analisar a preliminar armada em sede de contestação e reiterada nas razões de recurso, visto que esta se confunde com o mérito, e como tal será tratada.

Segundo se infere da documentação contida nos autos, a recorrente adquiriu um terreno situado no loteamento Residencial Veredas das Geraes, mediante contrato de compra e venda no qual havia previsão expressa de que os compradores estariam aderindo automaticamente à Associação recorrida, obrigando-se ao pagamento das despesas correspondentes através de taxa de condomínio, sendo que a apelante, embora proprietária, portanto, associada, e usufruindo dos serviços prestados pela referida Associação, não vem efetuando a contraprestação pecuniária correspondente.

Da leitura do instrumento particular de promessa de compra e venda, verifica-se a existência, em suas cláusulas 15 e 16, de obrigação expressamente prevista no contrato e livremente assumida pela recorrente, cujo teor ora se transcreve:

"15 - CONTRATO DE GARANTIA DE QUALIDADE DE VIDA

O(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADORE(ES) obrigam-se por si, seus herdeiros e sucessores a respeitar em todos os seus termos e disposições o CONTRATO DE GARANTIA DE QUALIDADE DE VIDA, Anexo 1 deste Contrato, que passa a constituir um só instrumento para todos os efeitos legais, bem como será parte integrante da futura escritura definitiva, que lhe será outorgada.

16 - ESTATUTO DA ASSOCIAÇÃO

Para se ter condições de administrar este patrimônio coletivo e zelar pelo cumprimento do CONTRATO DE GARANTIA DE QUALIDADE DE VIDA, foi constituída a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL VEREDA DAS GERAES que teve o seu Estatuto aprovado em Assembléia Geral realizada em 08/05/97, Anexo 2 deste Contrato, que passa a constituir um só instrumento para todos os efeitos legais. O(s) PROMISSÁRIO(S) COMPRADOR(ES) adere(m) e declara(m) estar(em) ciente(s) e de acordo, em caráter irrevogável e irretratável com todos os termos do referido Estatuto e obriga(m)-se por si, seus herdeiros e sucessores, a respeitar em todos os seus termos e disposições."

Sustenta a recorrente a nulidade de tais disposições, por representarem afronta aos princípios constitucionais previstos nos incisos II e XVII do art. 5º da Lei Maior, pois ninguém é obrigado a fazer nada senão em virtude de lei, nem compelido a manter-se perpetuamente ligado a uma determinada associação.

Razão não lhe assiste, entretanto.

Do exame dos autos constata-se que o loteamento em questão se trata do denominado "condomínio fechado", cuja natureza e características são, de longe, distintas daquelas inerentes a um loteamento comum, o qual dá origem a um bairro qualquer, não podendo ser a este equiparado.

Sobre tal espécie de loteamento, manifestou-se com muita propriedade a ilustre Juíza Teresa Cristina da Cunha Peixoto, quando do julgamento da Apelação Cível 389.728-9, em 20/08/2003, ressaltando a respeito do tema que:

"Recentemente, a figura jurídica do loteamento fechado, também denominado "condomínio fechado", tem merecido maior atenção dos intérpretes do Direito, por estar proliferando esse tipo de instituto, face ao aumento da criminalidade e à diminuição da qualidade dos serviços públicos prestados aos cidadãos, que, diante da crise econômica-financeira que assola o poder público, não tem apresentado o resultado desejado. Assim, a comunhão de interesses induz as partes a se associarem e ratearem as despesas que prestam a dar segurança e a manter os serviços postos à disposição dos integrantes do loteamento.

Destarte, os serviços realizados nos loteamentos fechados acabam por beneficiar os proprietários de imóveis nele inseridos, razão pela qual as despesas devem ser rateadas entre todos, evitando, com isso, o locupletamento de alguns, em detrimento da participação financeira de outros.

Certo é que a aquisição de imóvel pertencente a esse tipo de loteamento, que se denomina comumente de "condomínio fechado", obriga o proprietário a respeitar todas as normas para o convívio comunitário de todos os que ali têm propriedade, inclusive no que diz respeito à obrigação de oferecer a sua co-participação financeira.

Essa foi a conclusão a que chegou Severino Ignácio de Aragão:

"Surgem dúvidas sobre a validade e eficácia da aceitação (declaração de vontade) implícita ou explícita do engajamento associativo, em ordem a se estabelecer o liame obrigacional conseqüente.

É que essa nova modalidade comunhal engendra a necessidade, para existência do seu complexo, de serviços e utilidades suplementares essenciais ao seu funcionamento e utilização, tais como: a) portões, cercas, muros, guaritas e segurança; b) tratamento de água e conservação de ruas internas, valões de escoamento e limpeza de áreas baldias; c) iluminação e serviços complementares de esgoto, captação de lixo, etc.

O custeio de tais obras e serviços é rateado entre os titulares das unidades (condôminos atípicos ou associados), que, em tese, tendo à sua disposição tais onerosas utilidades, desde o vigia de entrada no condomínio ou loteamento fechado, não podem se recusar a seu pagamento, sendo, data venia, caso de exclusão forçada a mora no cumprimento de tais obrigações legais (ex societate, ex communitate).

Conclui-se, sem esforços, que, onde existe o dever de pagar as taxas ou cotas de rateio de despesas comuns, desaparece a eventual faculdade do associado de se desvincular dos benefícios.

Nem é preciso aduzir que a ótica dos que, a pretexto de não pagarem taxas de manutenção, chegam a invocar, em vão, a Carta Magna, pretendem, na verdade, se locupletar com a jactura alheia.

Como disse Caio Mário, ao comentar o artigo 8º de sua lei (objeto do item anterior deste trabalho), não assiste ao condômino ou associado o direito de se dissociar, remanescendo, conseqüentemente, o seu dever de pagar as contribuições decorrentes do rateio das despesas comuns" (Regime Jurídico do Condomínio Fechado, Ed. Forense, p. 3)."

Daí se conclui que, quando alguém adquire um imóvel em um loteamento fechado, busca justamente as facilidades e confortos oferecidos por essa espécie de empreendimento, tais como segurança, área de lazer e convivência, reserva ecológica, e clube, cujos custos de manutenção, naturalmente, devem ser rateados entre os proprietários, uma vez que os benefícios e serviços são destinados a todos, indistintamente.

Deste modo, legítima se afigura a criação de uma associação formada pelos proprietários dos imóveis situados no "condomínio fechado", destinada à administração do loteamento, a quem competirá a cobrança da taxa de manutenção dos proprietários de lotes que, por não possuírem a faculdade de se desvincular dos benefícios e vantagens auferidos, dela não podem se dissociar, sem que isso importe em afronta aos princípios constitucionais previstos nos incisos II e XVII do art. 5º da Lei Maior, ou mesmo aos artigos 524 e 526 do CC/1916.

É que, como visto, a contribuição cobrada dos proprietários destina-se ao custeio dos diversos serviços do loteamento e à manutenção das áreas comuns, havendo, desse modo, efetiva contraprestação aos condôminos, na forma dos benefícios auferidos e de valorização de suas propriedades, sem a qual, certamente, restaria inviabilizada a própria existência dos denominados "condomínios fechados".

Assim sendo, como observou o ilustre sentenciante, as cláusulas 15 e 16, cuja nulidade sustenta a recorrente, são vitais à definição do próprio objeto do contrato firmado entre as partes, não podendo ser declarada sua nulidade, sob pena de se desconstituir o próprio negócio jurídico celebrado.

Ademais disso, ao firmar o contrato de compra e venda, a apelante firmou também o "Contrato de Garantia de Qualidade de Vida", aderindo à associação recorrida, o que fez de livre e espontânea vontade, já que não há prova nos autos de que a tanto fora coagida, inexistindo, portanto, qualquer razão para que seja declarada a nulidade das cláusulas contratuais por ela requerida, não lhe socorrendo o fato do contrato ter sido celebrado sob a forma de adesão, pois, em última análise, isto não lhe retira o discernimento necessário à manifestação de vontade.

Abra-se aqui um parêntese para citar outro trecho do voto proferido pela ilustre colega, Juíza Teresa Cristina da Cunha Peixoto, no julgamento da apelação acima mencionada, ante a lucidez de seus ensinamentos:

"Novamente, é de se colacionar o posicionamento de Severino Ignácio de Aragão:

"Afirmamos, conseqüentemente, em tese, que, regido o loteamento fechado pelos princípios associativos, pode a maioria cobrar compulsoriamente as cotas de rateio e, quiçá, excluir judicialmente o associado discordante (dissolução parcial compulsória).

A ressalva óbvia é a de que estamos cogitando não de loteamentos abertos ou associações de bairros, onde até a CF pode ser invocada, pela faculdade de não-associação; in casu, trabalhamos com a hipótese de conjunto residencial ou loteamento fechado, com serviços e utilidades permanentemente prestados à comunidade, a cujo custeio deve estar vinculado todo e qualquer titular da unidade, posto que quem ingressa nesse complexo comunhal sabe (art. 8º, 9º, §2º e 13, da Lei n.º 4.591/64; 275, II, c, e 624, do CC) que estará sujeita sua unidade, propter rem, aos ônus e custeio. A bem dizer, dada a institucional semelhança dos regimes, data venia, não é sem razão afirmar que os ônus de manutenção de conjunto oneram as unidades com as marcas da seqüela (erga omnes). (...)

Irrelevante, in casu, tratar-se de condomínio informal ou irregular, associação de moradores, com ou sem convenção ou estatuto registrado, pois inter partes, no conjunto fechado, os serviços e utilidades necessários são inquestionavelmente rateados" (obra citada, p. 6/7).

O fato dos loteamentos fechados não apresentarem as nuances de um autêntico condomínio não pode ser suscitado como motivo para desamparar essa realidade fática, hoje bastante comum, da proteção que permita o seu funcionamento, evitando-se o locupletamento ilícito de uns em prejuízo de outros, pois os benefícios custeados pela associação de moradores socorrem a todos os proprietários de imóvel dentro de seu limite, sendo justo que todos participem da divisão dos custos."

Desse modo, pela própria natureza do loteamento em questão, não pode a recorrente obter êxito em sua pretensão de se ver livre do pagamento da contribuição destinada à manutenção do empreendimento, pois os benefícios custeados alcançam a todos, sem distinção, sendo justo que para isso todos contribuam, sob pena de enriquecimento ilícito daqueles que não o fizerem.

Outrossim, afronta a ordem jurídica e a moral o fato de alguém usufruir dos benefícios decorrentes da preocupação com a preservação do loteamento, concretizada em atuações efetivas, e se furtar à contribuição para o custeio das atividades que buscam tal fim.

Já decidiu este egrégio Tribunal de Alçada Mineiro a respeito, que:

"DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. LOTEAMENTO. DESPESAS DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DAQUELE QUE USUFRUI DOS SERVIÇOS PRESTADOS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

O dever legal de pagar os serviços prestados por um condomínio residencial decorre do fato da parte aproveitar-se dos benefícios que os serviços comunitários lhe proporcionam. Assim, a pessoa, que usufrui daqueles serviços, não pode, sob pena de enriquecimento sem causa, recusar-se a contribuir no rateio das despesas de conservação e manutenção a pretexto de inexistência jurídica de um condomínio, ou de não pertencer aos quadros da associação de moradores do loteamento" (Apelação Cível 273.891-8, 4ª Câmara Cível, Rel. Juíza Maria Elza, julgada em 17/3/1999, RJTAMG 74/291).

"APELAÇÃO - COBRANÇA DE TAXAS EM CONDOMÍNIO RESIDENCIAL - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - LEGITIMIDADE - PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NO CONDOMÍNIO - FRUIÇÃO DOS BENEFÍCIOS ORIUNDOS DOS SERVIÇOS PRESTADOS - OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO - ANALOGIA COM CONDOMÍNIO EDILÍCIO - APLICAÇÃO DA LEI 4.591/64 - DESPESAS ORDINÁRIAS - CARÊNCIA DE AÇÃO - INEXISTÊNCIA.

A associação de moradores de vila ou 'condomínio residencial' ou 'fechado', ainda que irregularmente constituída, tem legitimidade para cobrança das despesas comuns.

Mesmo que o proprietário ou morador não tenha anuído à associação, tem obrigação de pagamento das taxas, se usufrui dos benefícios por elas custeados, e das áreas comuns.

Pela grande semelhança existente entre esse tipo de condomínio e o regulado pela Lei n.º 4.591/64, aplica-se esta àquele, pelo menos subsidiariamente. Logo, como a manutenção e conservação do condomínio interessam a todos os que possuem lotes residenciais no empreendimento, todos devem concorrer, na proporção de sua parte, para as respectivas despesas" (TAMG - Apel. Cív. nº 369.812-0, Quinta Câmara Cível, Rel. Juiz Mariné da Cunha, data de julgamento 19/09/2002).

"EMENTA: CONDOMÍNIO - DESPESAS DE CONSERVAÇÃO - CLÁUSULA CONTRATUAL - PROPORÇÃO COM A FRAÇÃO IDEAL - MULTA - ART. 920, DO CÓDIGO CIVIL - REDUÇÃO.

O proprietário do lote é responsável pela cota que lhe couber, em proporção com a sua fração ideal, para manter os equipamentos comuns e o patrimônio ecológico em condomínio, cuja criação foi prevista no compromisso de compra e venda e no contrato de preservação ecológica e de bem viver, consoante a regra do art. 624 do Código Civil de 1916.

Estando a multa moratória em desconformidade com o disposto no art. 920, do Código Civil de 1916, é lícita a redução segundo os usos e costumes." (TAMG, Apel. Cív. 401.437-9, 3ª Câmara Cível, Rel. Juiz Edilson Fernandes, j. 13/08/2003).

Ao contratar com a promitente vendedora, estava a recorrente ciente de que seu lote se inseria em área residencial na qual haveriam instalações e equipamentos cuja manutenção e melhoria tornavam indispensável sua contribuição e que se submeteria às regras condominiais, estando por isso obrigada ao pagamento da taxa de manutenção cobrada pela associação constituída para o fim de zelar pelo loteamento, não sendo razoável, portanto, que só parte dos condôminos mantenha a estrutura que a todos beneficia.

Cumpre observar, por oportuno, que o artigo 23 da Lei Orgânica do Município de Nova Lima não possui o alcance que lhe quer conferir a recorrente, uma vez que não veda a constituição de "condomínios fechados" - sendo público e notório inclusive que dito município da região metropolitana de Belo Horizonte é o que mais tem lançado loteamentos desta espécie -, mas sim impede que as vias públicas municipais sejam transformadas em pseudos "condomínios fechados", mediante a construção de portarias, cancelas, guaritas ou similares, o que é bem diferente.

Pelo exposto, nego provimento ao recurso, mantendo a r. sentença.

Custas recursais, pela recorrente.

O SR. JUIZ AFRÂNIO VILELA:

Preenchidos os pressupostos de sua admissibilidade, conheço do recurso.

Acompanho o voto expendido pela eminente relatora, porque suas razões de decidir são as mesmas que adoto em matéria semelhante.

Registro que para existência e o bom funcionamento do condomínio, revela-se essencial o rateio das despesas efetuadas a título de conservação e melhoria entre todos os condôminos, principalmente se considerado que os benefícios decorrentes da instituição do condomínio estão sendo usufruídos por todos os proprietários.

Assim, se a apelante usufrui dos benefícios decorrentes dos serviços de manutenção e segurança realizados no condomínio, que são pagos pelos demais proprietários, deve também arcar com as taxas condominiais e demais despesas, sob pena de estar enriquecendo indevidamente, às custas dos condôminos adimplentes.

À luz do exposto, também nego provimento ao recurso, na forma posta pela Juíza Selma Marques.

O SR. JUÍZA TERESA CRISTINA DA CUNHA PEIXOTO:

De acordo com a Relatora.

 


 

 

 

 

 

 

 

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